Défiscalisation : que penser des SCPI Pinel ?

Les Sociétés Civiles de Placement immobilier (SCPI) représentent un type d’investissement de plus en plus attractif pour les particuliers. Si la rémunération est la priorité pour une SCPI de rendement, la défiscalisation est l’objectif principal des SCPI fiscales. Ainsi, ces dernières sont soumises à des lois de défiscalisations (Malraux, Pinel, déficit foncier). Qu’en est-il concrètement de la loi Pinel ?

Pour comprendre la loi Pinel :

Les avantages
Exclusivement destinée à l’investissement locatif neuf ou rénové, une SCPI Pinel permet prioritairement de bénéficier de réductions d’impôt selon la durée obligatoire de location des immeubles. Toujours précisées à l’avance par les sociétés de gestion des SCPI, trois durées sont envisageables :
6 ans : 12 % de réduction limitée à 36 000 € (2 %/an).
9 ans : 18 % de réduction limitée à 54 000 € (2 %/an).
12 ans : 21 % de réduction limitée à 63 000 € (2 %/an sur 9 ans + 1 %/an sur 3 ans).
Par ailleurs, l’investissement dans une SCPI Pinel est limité par an à 300 000 € par contribuable et 5 500 € par m², il est possible d’investir en loi Pinel avec un petit budget grâce à une SCPI. La réduction d’impôt s’applique immédiatement et non à la date de livraison des immeubles comme pour une acquisition en direct. En outre, le montant est directement déduit de l’impôt dû et non du revenu à déclarer. Ainsi, il est possible non seulement de bénéficier d’une baisse du montant de son impôt sur le revenu, mais carrément ne plus avoir en à en payer. Par contre, il peut aussi arriver que la réduction soit supérieure à l’impôt dû. Dans ce cas de figure, le contribuable devra abandonner le surplus.

Les contraintes
Pour bénéficier de l’avantage fiscal lié à ce type d’investissement, le logement doit être neuf ou en cours de construction, et situé dans une zone urbaine. D’autre part, il est certes cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, néanmoins il entre dans le plafonnement global des niches fiscales, à 10 000 €/an. Aussi, toute vente avant terme ferait perdre la réduction d’impôt. Les parts doivent donc être conservées durant toute la durée d’engagement de location souscrite par la SCPI.
En ce qui concerne la rentabilité d’une SCPI Pinel, on ne peut l’apprécier qu’à la fin des opérations. En effet, elle dépend aussi du montant encaissé lors de la vente des parts, et qui tient compte de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation. En outre, il faut noter une assez faible liquidité des parts sur le marché secondaire.