Succession bien immobilier

Succession bien immobilier : comprendre les principes

Les droits concernant la succession bien immobilier restent complexes en France. Cela ajoute un fardeau supplémentaire à la famille venant de perdre un proche. À la suite du décès d’un propriétaire d’un bien immobilier, son patrimoine est évalué et les procédures liées à la succession commencent. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Succession bien immobilier : qu’est-ce que c’est ?

La personnalité juridique d’une personne s’éteint à son décès. Cependant, le décès donne lieu à l’ouverture de la succession, comme une manière de perpétuer l’existence patrimoniale du défunt.

En effet, la succession bien immobilier englobe toute la procédure de transmission du patrimoine immobilier tant actif et passif d’une personne décédée. Le patrimoine immobilier rassemble toutes les propriétés immobilières, que ce soit un terrain ou une habitation. Cela concerne notamment les investissements dans tout logement neuf ou ancien figurant au nom de la personne défunte.

Les héritiers peuvent choisir de régler la succession par voie conventionnelle. Ce choix est le plus judicieux quand il n’y a aucun point de désaccord concernant le déroulement de la liquidation de la succession. Inversement, opter pour la voie judiciaire leur permet de trancher tous litiges inhérents à la succession.

Succession bien immobilier : commencer la procédure immobilière

La succession bien immobilier rassemble en même temps le domaine de l’immobilier, des finances et des droits. Dans un projet immobilier tel qu’une location ou un achat, vous faites appel à une agence pour découvrir les annonces immobilières en ligne. Concernant la succession, vous faites face à la justice pour boucler une telle affaire.

Parfois, la succession est sujette à des disputes virulentes entre cohéritiers au moment de son ouverture. En effet, c’est à ce moment qu’ils ont connaissance des dernières volontés du défunt. Or, il se peut aussi que ce dernier ne laisse aucune instruction particulière pour le partage de ses biens.

C’est pour cette raison que la loi a défini un cadre juridique sécurisé où chacun peut faire valoir ses droits tant sur la forme que sur le fond. D’ailleurs, en matière de succession bien immobilier, l’appel à un notaire est obligatoire afin de garantir l’authenticité de tous les actes passés devant lui.

Procédure succession bien immobilier

Le moment de l’ouverture de la succession immobilière

La succession s’ouvre automatiquement dès que la déclaration de décès est faite à l’administration compétente. La succession ne peut se faire qu’entre personnes vivantes. Par la suite, les héritiers contactent un notaire de leur choix ou le notaire préalablement choisi par le défunt pour procéder à la liquidation de la succession.

Les actes faits par le notaire

  •  Inventaire exhaustif du patrimoine du défunt

L’inventaire des biens du défunt est obligatoire dans certains cas précis prévus par la loi. Il en est ainsi pour la protection particulière de certaines catégories d’héritiers. Ce sont notamment les enfants mineurs héritiers, les héritiers absents ou ne pouvant assister à la procédure ou encore pour les héritiers sous tutelle ou curatelle.

  • La dévolution successorale ou la liste des héritiers légaux

La dévolution successorale opérée par le notaire fera ressortir la liste des successibles. D’un côté, ce sont ceux qui sont héréditaires et donc immédiatement reconnus par la justice. De l’autre, ce sont ceux qui ont acquis ce statut de par la volonté expresse du défunt. Cette dévolution successorale précisera la quote-part attribuée à chaque héritier. Une fois faite, la dévolution sera formalisée par l’acte de notoriété établie par le notaire.

  • Vérification de la présence ou non d’un testament  

Pour la célérité et la certitude de la présence ou non de testament, le notaire se renseigne auprès du fichier central des dernières volontés.

  •  Détermination de la volonté explicite des héritiers

Les héritiers peuvent accepter, refuser ou accepter sous bénéfice d’inventaire leur héritage. À l’ouverture de la succession, chaque héritier dispose d’un délai de 04 mois pour se prononcer sur ses intentions d’accepter ou de refuser sa part de succession.

Se retrouver dans l’ordre de succession de bien immobilier

Ordre succession bien immobilier

Si le défunt n’a pas prévu de testament

En l’absence de testament, il faut faire prévaloir les dispositions de la loi. La législation a défini l’ordre de succession selon le degré du lien de parenté avec le défunt. On distingue alors quatre échelons ou ordres de succession.

Il est cependant primordial de préciser que chaque ordre qui passe en premier éteint le droit d’hériter de tous les autres ordres qui passent après lui. De fait, s’il existe par exemple un héritier du premier ordre, plus aucun héritier du second, ni du troisième, ni encore du quatrième ordre n’aura le droit de prétendre à l’héritage.

Le classement des héritiers (selon le lien par rapport au défunt) se fera strictement comme suit :

  • ses progénitures à commencer par ses enfants puis leurs descendances, donc les petits-enfants du défunt,
  • ses parents, sa fratrie et leurs propres enfants
  • ses grands-parents, ses arrière-grands-parents
  • ses oncles et tantes et leurs propres enfants (cousins germains du défunt), ses grands-oncles, ses petits cousins, ses arrières-petits-cousins

L’esprit de ce classement étant que celui qui a le degré le plus proche du défunt soit priorisé pour perpétuer son patrimoine.

Qu’advient-il du conjoint survivant ?

Une part de l’héritage est tout de suite réservée au conjoint survivant. Cela reste valable même en présence d’enfant commun avec le défunt ou des parents de ce dernier. Par ailleurs, le conjoint survivant est d’office prioritaire par rapport aux héritiers du troisième et du quatrième ordre. Cependant, la part octroyée au conjoint survivant va être conditionnée par plusieurs situations potentielles.

  • S’il y a des enfants communs, le conjoint survivant aura un choix à faire :

D’une part, il peut choisir d’avoir le quart de la totalité en pleine propriété, soit 25 % de l’héritage.  Ce choix va lui permettre de disposer de sa part comme bon lui semble : il peut vendre, louer ou donner.

D’autre part, il peut choisir la totalité de l’héritage, c’est-à-dire les 100 %, mais uniquement en usufruit. Ce second choix ne lui permet de récolter que le profit et les revenus des immeubles comme le loyer. En effet, il n’a le droit ni de vendre ni de donner cette part, car les biens ne lui appartiennent pas dans ce cas de figure.

Pour ce faire, il aura un délai de trois mois à partir de l’ouverture de la succession pour se décider. S’il ne se prononce pas dans ce délai, l’option de l’usufruit lui sera spontanément concédée. 

  • S’il y a des enfants du défunt issus d’un premier lit

La part de l’héritage donnée au conjoint survivant sera de 25 % en pleine propriété, sans autre choix. Le reste de l’héritage, soit les 75 % restants seront partagés entre tous les enfants existants du défunt.

  • S’il n’y a pas d’enfant, mais les parents du défunt

La part de l’héritage donnée au conjoint survivant sera de 50 % en pleine propriété, sans autre choix. La deuxième moitié (50 %) de l’héritage sera partagée entre les deux parents du défunt.

Toutefois, dans le cas où l’un des parents est décédé, la part qui lui revient (25 %) sera attribuée au conjoint survivant. Dans ce dernier cas de figure, le conjoint survivant empoche donc sa part (50 %) et la part du parent décédé (25 %), soit 75 % de la totalité de l’héritage en pleine propriété. 

  • S’il n’y a que la fratrie du défunt

Le conjoint survivant hérite à 100 %. Cependant, les frères et sœurs du défunt peuvent réclamer un droit de retour sur les biens dits de famille, mais uniquement sur la moitié de ces biens, à hauteur de 50 %.

  • S’il n’y a que des grands-parents

Le conjoint survivant hérite à 100 %. Néanmoins, les grands-parents dans le besoin ont la possibilité de demander une créance alimentaire à déduire de la succession.

S’il y a un testament

Le testament est le reflet des dernières volontés du défunt quant à ses biens et son patrimoine. Il supplante l’ordre préétabli par la loi. En l’absence d’enfant ou de conjoint survivant, le défunt peut librement choisir son légataire. Le testament souffre tout de même de quelques limites, à savoir que :

  • Le testament (et donc le défunt) ne peut pas déshériter ses enfants

Ces derniers disposent d’un droit de réserve pour hériter un minimum de la totalité des biens du père ou de la mère décédé(e).

  • Le testament ne peut pas non plus déshériter le conjoint survivant

Ce dernier dispose toujours d’une réserve à hauteur du quart (25 %) de la totalité du patrimoine.

Payer l’impôt en matière de succession bien immobilier

Impôts immobilier

Pour connaître le montant d’impôt succession bien immobilier à payer par héritier, il faut suivre les étapes suivantes :

Déterminer l’actif net taxable de la totalité de l’héritage

Pour ce faire, il faut effectuer l’inventaire complet du patrimoine puis y soustraire les dettes. Les dettes peuvent être déductibles exclusivement si leur existence peut être prouvée au jour du décès.

Déterminer la part de chaque héritier

En cas de pluralité d’héritiers, la part qui va revenir à chacun va être définie selon l’ordre de succession où il se trouve. En présence de testament, ce sont les dispositions testamentaires qui précisent la part de chacun. Tout cela en tenant compte d’éventuelles donations préalablement perçues par chaque héritier

Appliquer les éventuels abattements fiscaux ou exonérations fiscales

Selon le degré du lien avec le défunt, l’héritier peut bénéficier d’un abattement fiscal. De même, sous quelques conditions, les donations peuvent être assorties d’exonérations ou d’abattements.

Un barème progressif sera appliqué sur la base imposable, et ce, en fonction du degré de relation de l’héritier avec le défunt.

Différencier le testament et la donation en succession bien immobilier

Dans les deux cas, c’est la manifestation du droit du propriétaire de disposer de ses biens. Cependant, il existe quelques différences majeures, notamment sur la période exécutoire des deux dispositions. De ce fait, le testament n’est ouvert et ne peut être liquidé qu’au décès du testateur. Contrairement à cela, la donation est tout de suite applicable dès qu’elle est légalement formulée par le donateur.

Lors du paiement de la taxe successorale, la distinction entre ces deux notions tient un rôle capital. La donation, selon le cas, sera comptée dans la masse successorale (la totalité des actifs à laquelle on a déduit les passifs).

Choisir ou non l’indivision dans une succession bien immobilier ?

L’indivision est la situation dans laquelle les biens du défunt sont donnés en héritage, mais de manière globalisée. Cela se complique lorsqu’aucune disposition claire n’est prévue par le testament. Par ailleurs, il se pourrait qu’aucune résolution ne soit formulée par le défunt. L’héritage est donc divisé en part indivise pour chacun. Il s’agit d’un partage fictif où chacun est propriétaire d’une fraction de l’héritage, mais où le droit de propriété n’est transmis à personne et demeure pour tous.

Selon la justice, nul n’est tenu à rester en indivision. Chaque héritier a ainsi la possibilité de demander le partage à tout moment. Par ailleurs, si l’immeuble est une maison, elle peut être administrée en usufruit sur accord des 2/3 des héritiers. Par contre, la vente de cette maison n’est possible qu’avec l’approbation de tous. Le partage peut se faire de manière conventionnelle ou suivant une procédure judiciaire.

Payer les frais du notaire

Engager un notaire est obligatoire en matière de succession bien immobilier. Les frais notariés étant en conséquence incontournables, il est important de les prévoir dans les dépenses de procédure. Il doit notamment consigner une attestation immobilière qui transférera le titre aux héritiers. Les frais de notaire y afférents vont dépendre de la valeur vénale du bien immobilier concerné. 

En somme, la succession bien immobilier se révèle assez complexe. Cependant, la présence du notaire facilite les procédures et la médiation entre les héritiers.

Recevoir un héritage présente bien évidemment des avantages, mais ils sont sujets à des taxes successorales dont il faut également s’acquitter. La loi a néanmoins prévu des abattements fiscaux et des exonérations fiscales légitimes. En effet, il est plus logique qu’hériter ne soit pas un fardeau, mais plutôt une bonne fortune, étant donné que les bénéficiaires sont souvent les enfants du défunt.

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