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Par définition, la valeur vénale est l’estimation en argent d’un bien. Il s’agit d’un prix objectif du bien, défini suivant plusieurs paramètres de comparaison. La valeur vénale peut être estimée par le propriétaire, le légataire ou les héritiers du bien immeuble. Néanmoins, il est recommandé d’avoir une approximation sur la base de valeurs déterminées à partir d’outils reconnus ou d’expertises. À travers ces quelques lignes, voici ce qu’il faut connaitre pour mieux comprendre la valeur vénale immobilière.
Comprendre l’utilité de la valeur vénale immobilière
La valeur vénale immobilière est nécessaire pour la détermination du prix de référence de l’immeuble. Pour les parties prenantes de l’acte, cette référence sert de repère pour la détermination du prix à inscrire dans l’acte de vente, l’acte de donation ou l’acte de succession d’un bien immobilier. Pour l’administration fiscale, la détermination d’une valeur vénale va permettre de constater les écarts et de redresser les éventuelles sous-déclarations.
Ce montant vénal d’un bien immobilier est également important en matière de fiscalité. En ce sens, elle va permettre d’évaluer les déclarations de patrimoine des personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Les composants de la valeur vénale d’un bien immobilier
Le prix au m² du marché
Le prix du marché est fixé suivant l’offre et la demande existantes. Il peut être déterminé en se servant de recueils des valeurs récentes des transactions immobilières, caractéristiquement comparables au bien à estimer.
Cette comparaison se fait soit à partir des annonces immobilières des agences locales, soit en piochant dans la base PATRIM de l’État, destinée au public. Cette base est alimentée par le biais des documents immobiliers en possession des notaires.
Généralement, les agences immobilières connaissent le prix au m2 pour une ville déterminée. Cependant, ce prix au m2 fluctue encore en fonction de la précision de l’emplacement géographique de l’immeuble, c’est-à-dire centre-ville, banlieue ou campagne. Enfin, ce coût au m2 évolue également par rapport aux commodités approximatives du bien (banque, commerce, école, transport…).
Les éléments quantitatifs à prendre en compte pour la valeur vénale immobilière
Une fois le coût au m2 prédéfini suivant la situation géographique, il faut maintenant passer par l’évaluation des caractéristiques du bien. Il s’agit d’un inventaire descriptif qui permettra d’affiner la valeur vénale initialement trouvée. Pour ce faire, les points suivants doivent être analysés :
- La catégorie de l’immeuble, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un appartement ;
- La superficie totale du terrain ;
- La surface habitable ;
- Le nombre de pièces : salle de séjour, nombre de chambres, nombre de salles d’eau, véranda, terrasse, sous-sol, remise, cave…
- Le type de cuisine : cuisine vide ou équipée, cuisine fermée ou ouverte ;
- L’extérieur : cour, jardin, gazon, arbres, piscinable ou déjà avec piscine ;
- Le garage et les places de parking.
L’incorporation de tous ces points au montant vénal immobilier initialement trouvé permet de se rapprocher davantage de la valeur réelle du bien.
Les données qualitatives à prendre en compte pour la valeur vénale immobilière
En outre, la qualité de l’immeuble est un élément de détermination de la valeur vénale exacte. Cela concerne donc les matériaux de construction, les matériaux de finition, les équipements de l’immeuble et tous les éléments permettant d’affiner la valorisation de l’immeuble concerné.
Néanmoins, il faut souligner que même si un immeuble est déjà ancien, dans certains cas, cela peut s’avérer être une qualité permettant une majoration de sa valeur vénale. À titre d’exemple, les styles rustiques avec poutre apparente ou les styles Napoléon III, par exemple, sont assez prisés par les connaisseurs. Ce qui fait que la demande concernant ce type de bien est prépondérante compte tenu de leur rareté.
Lors de l’évaluation de la valeur vénale immobilière, il ne faut pas non plus oublier de prendre en compte les charges relatives aux travaux nécessaires. Ces travaux sont à inclure dans la valorisation. Effectivement, le futur possesseur devra effectuer des rénovations pour permettre la mise aux normes de l’immeuble. Les coûts y afférents doivent donc être déduits du montant vénal de l’immeuble.
Expertise de la valeur vénale immobilière
La détermination de la valeur vénale immobilière peut également être établie par une expertise. À cet effet, un ensemble d’experts (ingénieurs, techniciens du bâtiment, architectes), peuvent s’associer pour constituer un document permettant la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier.
Par ailleurs, un montant vénal immobilier redressé par les services fiscaux peut faire l’objet d’un recours en défense. À partir des résultats de l’expertise, il est possible d’aboutir à une diminution des redressements envisagés, voire leur annulation.
Valeur vénale immobilière : les notions voisines à nuancer
Différence entre valeur vénale et prix de vente
Contrairement à la valeur vénale, le prix de vente est le résultat de la négociation entre l’acheteur et le vendeur de l’immobilier. Le prix de vente de l’immobilier est libre entre les parties prenantes et est donc assimilé à un prix transactionnel réel :
- Il peut être inférieur à la valeur vénale déterminée du bien. Dans ce cas, le vendeur subit une perte par rapport à la valeur réelle de son bien au profit de l’acheteur.
- Il peut être supérieur à la valeur vénale déterminée du bien. Dans ce second cas, le vendeur profite d’un gain par rapport à l’estimation réelle de son bien au détriment de l’acheteur.
La différence entre la valeur vénale déterminée et le prix de vente déclaré se répercute essentiellement au niveau des frais et impôts dus à l’administration fiscale.
Différence entre valeur vénale et valeur locative
Contrairement à la valeur vénale, la valeur locative est le prix de location estimé de l’immeuble. Les deux valeurs servent donc de base pour l’estimation des revenus espérés du propriétaire. Pourtant, le montant vénal n’est utilisé que lorsqu’il y a une vente tandis que la valeur locative n’est utilisée qu’en faisant référence à une location.
La valeur locative est par exemple utilisée lors du calcul de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
Valeur vénale immobilière : cas des successions
Le paiement des droits de succession
Les héritiers d’un bien immobilier, notamment d’une maison ou d’un appartement, devront payer des droits de succession à l’administration fiscale. Au préalable, ils doivent estimer la valeur vénale de la maison. Ils doivent donc réunir les critères réels de valeur du bien qui déterminent le prix du bien sur le marché.
Ces éléments devront être indépendants de leurs paramètres de goûts, de caprices et autres paramètres subjectifs. Une fois la valeur vénale déterminée, le bureau fiscal s’en servira comme base imposable. Une base imposable estimée trop basse aura pour effet un redressement opéré par le bureau fiscal.
Lorsque les héritiers souhaitent mettre en vente la maison héritée
Il arrive que les héritiers souhaitent vendre la maison de leur héritage. Pour ce faire, ils ne doivent pas se fier à la valeur sentimentale ou au coût subjectif auquel ils souhaiteraient vendre le logement. Ainsi, ils doivent d’abord effectuer le calcul de la valeur vénale de la maison. Il s’agit du prix auquel ils pourront vendre objectivement le logement en tenant compte des coûts sur le marché.
Il s’agit en conséquence de comparer les prix de vente des maisons mises sur le marché dans des conditions similaires. Dans le cas où l’estimation immobilière proposée par les héritiers est insuffisante, le fisc procède à un redressement fiscal.
La valeur vénale d’un bien immobilier : cas des donations
La donation est un acte légal permettant au propriétaire de transmettre la propriété de son bien à une autre personne. Elle peut se faire même du vivant du donneur. Le légataire doit expressément l’accepter pour qu’elle soit valide.
Dans ce cas, celui qui va bénéficier ou le légataire aura certaines obligations pécuniaires à accomplir. Il en est ainsi du paiement des droits de donation à reverser à l’administration fiscale. Pour connaître les frais à payer, il est impératif de cerner au préalable la valeur vénale du bien donné. L’estimation se fera au moment de la donation par le légataire.
Les frais à payer vont dépendre de la valeur vénale du bien sur le marché. En effet, le coût estimé sera la base imposable des droits de donation.
Cette estimation est importante pour le légataire pour être le plus correct possible lorsqu’il s’acquittera de ses impôts. À cet égard, si l’estimation immobilière est trop basse, le fisc procèdera à une contre estimation et un redressement fiscal. Par contre, si cette même estimation immobilière est trop élevée, le légataire peut demander un retour des trop-perçus.
Connaître la valeur vénale d’une donation va permettre au légataire d’être le plus correct possible lorsqu’il paiera ces frais.
Que retenir de la valeur vénale ?
La valeur vénale est une notion incontournable en matière immobilière. En principe, elle est primordiale, car elle est utilisée comme base pour tous calculs à faire sur le bien.
Que ce soit en matière de succession, de donation, d’échange ou autres transactions concernant le bien, le montant vénal est toujours pris en considération. Elle est estimée selon différents paramètres objectifs dont les fourchettes de prix sur le marché, la situation et les caractéristiques du bien au moment de la vente ou de la donation.
Il faut une certaine honnêteté lors de l’estimation pour que la fiscalité ne sanctionne pas en redressement ou en ajustement des frais. Dans tous les cas, il est indispensable de rester sur une base correcte sur les montants, il ne faut ni surestimer ni sous-évaluer le bien. Le risque lors d’une évaluation de la valeur vénale est de faire une estimation erronée à partir d’analyses subjectives et de critères personnels.
